Доходные дома в Харькове

Немного истории

К середине ХIХ века социальный состав Харькова резко изменился. Возросло количество ремесленников и торговцев, в городе появились различные мастерские и заводы.

Город превратился в крупный торговый центр Российской империи, чему способствовало его выгодное географическое положение. Центральная часть Харькова упорядочивалась, на главных улицах ставились, как правило, двух- и трехэтажные дома в формах классицизма по “образцовым” проектам, что придавало им художественно-архитектурное единство.Но в спор со старой архитектурой уже вступает новый официальный псевдорусский стиль.

Если фасад не имел отдельных выступов, его делили по вертикали на крупные части эркерами различной в сечении конфигурации. Более опытные авторы отделяли утяжеленные массы от облегченных частей здания гладкими или профилированными поясами. При этом они сохраняли пропорции, унаследованные от архитектуры прошлого.

Больше всего проектировщики заботились об архитектурной выразительности части лицевого фасада, расположенной по вертикали лестничной клетки. Внимание пытались привлечь усложненной композицией, богатым лепным обрамлением портала, световых проемов лестничной клетки и развитого парапета. Для этого использовались скульптура, крупные вазы, обелиски.

Если лестничные клетки относились к дворовому фасаду, строители проектировали большие фронтоны лицевого фасада с лепными упущениями и круглыми, овальными или тройными окнами на оси симметрии здания. Отдельные дома венчал карниз над фасадом, распадающийся иногда волнообразно на части. Антаблемент здания дополняли консоли сложного рисунка и майоликовые фризы.

В Нагорном районе таких зданий появилось немало. И по сей день они стоят в верхней части улицы Гоголя, на Театральном спуске, Пушкинской, Сумской и других улицах на которых расположена коммерческая недвижимость.

Несколько отличались от них многоэтажные «доходные» дома в духе немецкого модерна, построенные на Рымарской, Екатеринославской (ныне — Полтавский шлях) и некоторых других улицах. Мансарды и крытые черепицей крыши придавали им своеобразный вид.

Квартиры здесь были небольшие, но удобные. Комнаты с деревянными панелями, скромным лепным оформлением стен и потолков разделялись раздвижными перегородками.

Кое-кто из харьковских зодчих пытался в те годы использовать в архитектуре многоэтажных жилых домов элементы украинского народного творчества. Так называемый украинский модерн оставил след в основном во внешнем оформлении зданий, построенных на улицах Екатеринославской, Петинской (ныне — Плехановской) и других.

Его особенности — скошенные в верхней трети оконные и дверные проемы, раздробленные решетки фрамуг, башни с шатровыми многогранными кровлями в средней части или по углам здания. Все украшения на поясах, портиках или гладких полях стен имели геометрический или стилизованный растительный орнамент, заимствованный из украинского народного творчества и образцов прикладного искусства.

Жизнь в доходном доме

Переходя от технической стороны дела к эстетической, было бы неразумно рассматривать отдельно каждый доходный дом, ввиду их большого количества и сходства многих между собой.

Экономический подъем, который переживала в конце XIX столетия вся страна, сопровождался архитектурным бумом и строительной горячкой, и, хотя ревнители старины уже тогда нарекли высотки «безобразными десятиэтажными ящиками», трудно не согласиться, что оставшееся от «ящиков» сегодня являет собой образец высокой архитектуры и существенно влияет на внешний облик города. Если учесть, что в большинстве этих зданий создавались все возможные по тем временам удобства, становится очевидным, что рождение доходного дома — важный шаг на пути к цивилизации. Богачи охотно вкладывали капиталы в строительство многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи внаем.

Малейшая переделка интерьеров без согласия хозяина дома или архитектора каралась по закону (несмотря на то, что одни и те же жильцы занимали одни и те же апартаменты помногу лет). Изменение декора фасада влекло уже серьезное судебное разбирательство и сумасшедшие штрафы.

Жителями доходного дома могли быть представители всех сословий, званий и чинов. Кстати, доходные дома пользовались успехом у определенной части интеллигенции, которая не желала обременять себя налогами и обязанностями по обслуживанию собственной недвижимости.

Спрос на квартиры в доходных домах всегда превышал предложение. Следствием этого стало появление доходных домов, выстроенных за муниципальные средства. В этом случае не только налоги, но и полная плата уходили в городскую казну.

Первые этажи доходных домов, как правило, арендовали владельцы магазинов, фотографических ателье, модных салонов. Второй этаж сдавался под офисы. Третий — самый престижный и дорогой — занимали семьи купцов, промышленников, дворян, аристократии.

Чем выше этаж, тем дешевле обходилось жилье. В мансардах, если такие в доме были, селились представители богемы, студенты, отставные военные нижних чинов.

Подъезды престижных домов обслуживали швейцары. Квартиросъемщики давали им щедрые чаевые, доверяли ключи от квартир при отъезде на дачу, отлучках в другие города и т. п. Швейцары поливали цветы, вытирали пыль на мебели, чистили книги и ковры, доставляли корреспонденцию.

В более скромных домах, где не было швейцаров, в ночное время открывал и запирал входную дверь дежурный дворник. При этом ворота здания были на замке до утра, что предохраняло внутренний двор и лестницы черного хода от непрошеных гостей. В штате таких домов имелись и водопроводчики, в круг обязанностей которых, помимо основной, входила починка кастрюль, утюгов, врезка замков, механических звонков.

Мелочи и не только

Очень жаль, что сегодня при попытках реставрировать и реконструировать то или иное здание, не всегда уделяется внимание «мелочам». А ведь такие детали, как витражи или кованые решетки балконов, выполненные по индивидуальным проектам двери, кованое ожерелье лестничных маршей, мозаичные панно на площадках этажей — своеобразный признак «породы» здания, в котором, даст Бог, будут жить грядущие поколения, по-доброму вспоминая тех, кто создал такую красоту.

Кроме того, надо сказать, что наряду с ипотечным кредитованием, предприниматели могут дать второе рождение и доходному дому. Правда, мешает несовершенная законодательная база.

Так, в отличие от покупки квартир в кредит, за которые нужно в кратчайшее время выложить кругленькую сумму денег, и которые немедленно приватизируются, владелец доходного дома может предоставить только долгосрочную аренду, получая за нее постоянную прибыль, а здесь есть неувязка с существующим жилищным законодательством, в котором нет запрета на приватизацию любого жилого объекта. А значит, потенциально ответственный квартиросъемщик может приобрести жилье в частную собственность, сведя на нет саму идею доходного дома.

То есть, очевидно, необходим новый закон об использовании жилых помещений на правах коммерческого найма и аренды, но без права приватизации. И думается, такой шаг в решении «жилищного вопроса» поможет миллионам людей иметь гарантированную крышу над головой.

Справка «С& Р»

Квартиры в них сдавались внаем и приносили владельцам домов большие доходы. Доходным домам сопутствовали грязь и антисанитария, причиной чего был не столько архитектор — как он построил здание, сколько неимоверная скученность как следствие огромного спроса на жилье и его дороговизна.

К этому добавлялась «экономная» застройка впритык, приводившая к появлению темных, тесных, опять же грязных дворов-колодцев. Нельзя забывать, что в то время основным видом транспорта была лошадь, и конюшни находились при каждом доме, что не добавляло чистоты.

Дмитрий Падалка

Доходные дома как бизнес — Куда инвестировать деньги в 2015 году?