Кто и зачем управляет недвижимостью?

На украинском рынке коммерческой недвижимости активно развиваются консалтинговые услуги. Все большее значение приобретает профессиональное управление недвижимостью, основная цель которого – организация и содействие успешной деятельности объекта, а также увеличение его инвестиционной привлекательности.Заметка: если вас интересуют квартиры в ЖК «Нахабино-Сквер», то подробное описание всего комплекса вы найдете на сайте www.ochag-realty.ru.

«Рынок управления недвижимостью бурно развивается, но многие сегодня еще не понимают, что это такое. Поэтому, прежде всего, необходимо понять суть и задачи управленческой деятельности», – рассказывает Светлана Власова, руководитель отдела управления объектами консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», специализирующейся на комплексном сопровождении девелоперских проектов.

Управление недвижимым имуществом – это комплексный подход к развитию и управлению недвижимостью. В толковом словаре по недвижимости «управление недвижимостью» трактуется, как осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

При этом управление осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом, которые составляют основу доверительного управлении.

Мировая практика

В мировой практике есть несколько форм взаимодействия собственника коммерческой недвижимости с управляющей компанией (УК):

· доверительное управление;

· передача объекта в аренду УК с правом субаренды с одновременной передачей части управленческих функций;

· договор поручения или агентский договор;

· договор о совместной деятельности.

Наиболее распространено доверительное управление, которое предусматривает комплексное и долгосрочное управление объектом в интересах собственника.

Доверительное управление объединяет три основные составляющие процесса управления объектами недвижимости: техническую, организационную и коммерческую эксплуатацию здания. «В рамках доверительного управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, – рассказывает Светлана Власова. – За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля качества исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему.

Такой подход позволяет эффективно решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственника».

В Украине чаще всего используется форма взаимодействия между собственником и управляющей компанией в виде договора поручения. «Это обусловлено осторожным отношением собственника к внешним управляющим компаниям, а также желанием самостоятельно извлекать доход из эксплуатации объекта и нежеланием афишировать собственные финансовые потоки, – рассказывает Светлана Власова. – На нашем рынке управленческая структура, как правило, привлекается собственником на стадии ввода объекта в эксплуатацию, когда перед ним очень остро встает вопрос быстрой и качественной организации процессов жизнедеятельности на новом объекте».

Поэтому на украинском рынке наиболее востребованным сегодня является операционное управление, заключающееся в создании идеальных условий для осуществления арендной деятельности на объекте.

В то же время ситуация на рынке оказания управленческих услуг постепенно изменяется.

Растет уровень арендаторов и, соответственно, их отношение к управляющей компании, они хотят получать сегодня высококачественное обслуживание и готовы платить за управление немалые средства.

Собственники торговых и бизнес- центров начинают понимать всю значимость профессионального управления. «Если объект не приносит ожидаемый уровень дохода, имеет высокий уровень операционных расходов, низкую загрузку и отток арендаторов, частое возникновение аварийных ситуаций и т. д., собственник понимает, что это может привести к плачевным результатам.

Поэтому к услугам управляющих компаний сегодня обращаются все чаще, – рассказывает Светлана Власова. – Прежде чем взяться за управление уже действующим объектом, мы рекомендуем заказчикам провести управленческий аудит с целью определения причины существования данных проблем, и возможных вариантов их решения, разработки конкретных планов действий и технологии управления».

Рынок управленческих услуг в Украине несколько отличается от западных стандартов, что связано с его молодостью и неопытностью участников.

На развитых рынках функция управления полностью передается специализированной компании, которая аккумулирует в своих руках широкий спектр услуг:

от консалтинга и технического менеджмента до управления проектами и коммерческого менеджмента. По информации Светланы Власовой, совершенной формой взаимодействия собственника и УК в вопросах управления есть форма доверительного управления. «Но на сегодняшний день она не применяется на нашем рынке коммерческой недвижимости из-за несовершенства законодательного поля и боязни собственника полностью доверить судьбу своего имущества сторонней компании», – говорит специалист.

От операционного –
к инвестиционному

«Международный стандарт профессионального управления объектом недвижимости предусматривает также управление активами и контроль финансовых потоков, прозрачность в работе и во взаимодействии, а также информационную открытость бизнеса», – рассказывает Светлана Власова.

На нашем рынке услуга управления недвижимостью нестандартна. Каждый объект по своему уникален, каждый собственник имеет свой спектр задач для УК. Поэтому перечень, регламент и методы выполнения работ для каждого объекта будут индивидуальны.

Управляющие компании в Украине сегодня оказывают, в основном, клининговые услуги, а также действуют в сегментах facility и property management. Полное оперативное управление предоставляют лишь единицы. «Для нашего рынка очень важно в перспективе перейти от операционного управления к инвестиционному управлению, целью которого являются увеличение дохода собственника от эксплуатации объекта», – акцентирует внимание Светлана Власова.

В то же время, при выборе УК нельзя забывать о том, что иностранным предприятиям, которые имеют четкие стандарты и критерии качества, а также международный опыт управления, часто не хватает знаний местного рынка и связей с отечественными компаниями. С другой стороны, отечественные компании, знающие специфику украинского рынка и имеющие доступ к местным подрядчикам, часто испытывают недостаток опыта для того, чтобы управлять объектами на международном уровне.

Поэтому самый оптимальный вариант – воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании, имеющий большой опыт работ в Украине и придерживающейся международных стандартов.

По информации «Украинской Торговой Гильдии»

Подробнее в журнале «Строительство и реконструкция» №1,2 (122)
(подписной индекс в каталоге Укрпочты 40542)

Кто И Зачем Управляет Человечеством? Разумное Человечество