Юридичні нюанси іпотечного договору та статусу його сторін

В цілому відзначимо, що після прийняття низки нормативних актів (Закон про іпотеку, Закон України від 19.06.2003 р. № 978-IV „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, Закон України від 19.06.2003 р. № 979-IV „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” з’явилися нові правовідносини на іпотечному ринку, а саме:

— правовий режим нерухомого майна поширився на повітряні, морські судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти;

— виключено із обов’язкового нотаріального посвідчення договори застави транспортних засобів;

— іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа;

— при передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека поширюється на належну на праві власності земельну ділянку, теж саме стосується і коли передається в іпотеку земельна ділянка;

— стало можливо одночасне укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору:

— з’явились нові предмети іпотеки, такі як об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору;

— виключено обов’язковість проведення експертної оцінки майна при передачі його в заставу;

— передбачена обов’язкова державна реєстрація іпотеки, реєстрація змін і доповнень до іпотечного договору та припинення іпотеки;

— нотаріальне посвідчення іпотечного договору здійснюється за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця;

— новою істотною умовою іпотечного договору є посилання на випуск заставної або її відсутність;

— про накладання заборони на відчуження предмета іпотеки, якщо це передбачено умовами договору, необхідно повідомляти іпотекодержателя;

—договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню, є правовстановлюючим документом, якщо умовами такого договору передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Згідно ст. 5, Закону «Про іпотеку», для того щоб нерухоме майно стало предметом іпотеки, воно має відповідати таким умовам :

по-перше, таке майно має належати іпотекодавцю на праві власності (або на праві господарського відання);

по-друге, нерухоме майно має бути відчужуваним і на нього може бути звернено стягнення;

по-третє, таке майно має бути зареєстроване як окремий виділений у натурі об’єкт права власності.

З огляду на це можна констатувати, що обов’язкові умови, яким має відповідати предмет іпотеки, створюють підґрунтя для задоволення іпотекодержателем своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, якщо іпотекодавець не виконає перед ним забезпеченого іпотекою зобов’язання.
Предметом іпотеки може бути:

нерухоме майно, зокрема, земельні ділянки та об’єкти незавершеного будівництва;

нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, тобто майнові права на нерухоме майно.

4) об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Цим пунктом передбачено два види об’єкта предмета іпотеки: об’єкт незавершеного будівництва (про це нижче), та інше нерухоме майно, яке стане власністю у майбутньому.

Важливо зазначити, що до введення вдію зазначених вище законодавчих актів про іпотеку існувала тільки одна підстава для виникнення іпотеки — відповідний договір. Відповідно до чинного законодавства про іпотеку, іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання, виконання якого забезпечено іпотекою.

Крім того, іпотекою можна забезпечувати виконання зобов’язання, яке може виникнути в майбутньому, але підставою для цього має бути договір, що набрав чинності. Якщо інше не встановлено законом або іпотечним договором, іпотекою також забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування.

У разі задоволення вимог кредитора майновим поручителем, відносини іпотеки між іпотекодержателем (кредитором) і іпотекодавцем припиняються. Водночас третя особа (майновий поручитель) одержує право регресу до боржника, який був учасником основного зобов’язального правовідношення.

До майнового поручителя, який виконував забезпечене зобов’язання, переходять усі права кредитора за цим зобов’язанням.

Певні юристи притримуються тієї точки зору, що до договору іпотеки не можуть застосовуватися положення окремого виду забезпечення виконання зобов’язання (а саме – поруки).

Майновий поручитель не є стороною основного договору, забезпеченого заставою (іпотекою). Він лише зобов’язується перед кредитором відповідати за виконання боржником договірних зобов’язань в межах вартості переданого ним в заставу (іпотеку) майна.

Характеризуючи учасників, доцільно було б розглянути сукупність прав та обов’язків, які виникають між ними в процесі реалізації іпотечних правовідносин. На підставі аналізу визначення поняття „іпотека” можна зробити висновок про те, що іпотекодавець зберігає за собою право володіння та користування предметом іпотеки.

При користуванні іпотекодавець має право одержувати продукцію, плоди і доходи, якщо інше не передбачено договором, а також повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації. Невиконання іпотекодавцем обов’язку по збереженню вартості заставленого майна слід розглядати як зловживання суб’єктивним правом .

Іпотекодавець також зобов’язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб; повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя.

Іпотекодавець має право передавати в наступну іпотеку, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором, предмет іпотеки за погодженням з іпотекодержателем. Це пов’язано з тим, що вартість заставленого майна може перевищувати вартість основного зобов’язання.

Тому боржникові надано права заставляти одне і те ж саме майно одночасно декільком кредиторам. У світовій практиці це явище одержало назву „застава застави”.

При цьому на іпотекодавця законом покладається обов’язок до укладення іпотечного договору попередити кредитора про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки.

У разі порушення цього обов’язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування завданих збитків.

Законом передбачено надання іпотекодавцю права дострокового виконання основного зобов’язання, а також за погодженням з іпотекодержателем: відчужувати, заповідати предмет іпотеки; передавати у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування; зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки. Закон України „Про іпотеку” говорить, що іпотекодержатель за рахунок предмета іпотеки має право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачено умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання.

У разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених договором, має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки. Якщо договором передбачено випуск заставної, то іпотекодержатель (власник заставної) може до настання строку виконання боржником зобов’язання за заставною проводити операції з належними йому заставними для рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових грошових коштів від інших осіб.

Кредитор має право передати свої права за договором іпотеки іншій особі шляхом відступлення права вимоги.

Відступлення іпотекодержателем своїх прав за договором іпотеки іншій особі здійснюється без згоди іпотекодавця і означає одночасне відступлення права вимоги тій самій особі за основним зобов’язанням, якщо не буде доведено інше.

Відповідно до розділу V Закону України „Про заставу” передбачена застава майнових прав. Таким чином, іпотекодержатель має право укласти договір застави права вимоги по кредитному договору чи іншому основному зобов’язанню забезпеченому іпотекою.

Дане право може бути заставлене шляхом передачі договору іпотеки іншій особі – заставодержателю договору іпотеки в забезпечення кредитного договору між цією особою і заставодержателем, названим в договорі іпотеки (іпотекодержателем).

Іпотекодержатель зобов’язаний повідомити свого іпотекодавця-боржника про здійснену заставу прав.

Строкове право вимоги, яке належить заставодавцю-кредитору, яким виступає іпотекодержатель, може бути предметом застави тільки до закінчення строку його дії. При невиконанні кредитного договору, забезпеченого заставою договору іпотеки, іпотекодержатель буде зобов’язаний на вимогу заставодержателя договору іпотеки відступити йому свої права, що він має до іпотекодавця за іпотечним договором.

У разі відмови від відступлення права вимоги заставодержатель договору іпотеки має право вимагати в судовому порядку переведення на себе такого права. При цьому заставодержатель договору іпотеки набуває всіх прав та обов’язків, що мав іпотекодержатель за іпотечним договором, і вправі звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов договору іпотеки та забезпеченого ним основного зобов’язання.

На прикінці слід зазначити, що з прийняттям Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек, затвердженого Постановою КМУ «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек» від 31 березня 2004 р. № 410 і, як наслідок цього, введенням в дію Державного реєстру іпотек, іпотекодержателі отримали змогу використати всі надані законодавством механізми для більш повного забезпечення реалізації своїх прав у задоволенні вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими іпотекодержателями незареєстрованих або зареєстрованих пізніше прав чи вимог на предмет іпотеки.

Ирина Бережная.

Нотариус

http://www.notar-berezhnaya.com.ua/